高収入でも低収入でも不動産投資を危険な負動産投資にしないために

福岡の街並み投資

不労所得で有名な投資は不動産投資ですよね。

不動産投資の成功を夢を見て、一度は本やネットで調べたことがある人もいると思います。

不動産と一言で言っても、マンション投資やアパートを一棟買っての投資などいくつかに別れます。

ここでは、サラリーマンなら一度は検討することが多い、ワンルームマンション投資を中心に私の経験を含まえて書いていきます。

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不動産投資に成功したらと思うけど…

私が不動産投資に興味を持ったきっかけは、給料とは別に安定的な家賃収入を得られたら、

めちゃめちゃ素敵っ!!と思ったからです。

家賃収入が生まれて、それが上手く回転すれば、何個も不動産を持って、夢のリタイア生活がおくれるんじゃないかと、儚い期待を抱いていました。

しかし、不動産投資も投資です。リスクは勿論あります。

建物や管理面など、色々な問題はありますが、特に大きなリスクとしては

  • 家賃収入が入ってこない
  • 一括で買う人以外は、銀行から大きな借入金で投資をする
  • 建物の老朽化
  • 自然災害(台風や地震など)

ですよね。

特に家賃収入なんてものは不動産投資の生命線です。

悪徳な不動産業者の中には、

 

やんちゃboy
やんちゃboy

家賃保証(サブリース)があるから大丈夫ですっ!!

 

的なことを言ったりしますが、

そんな家賃保証(サブリース)がずっと未来永劫続くのであれば、世の中の不動産投資に、空室リスクという問題すら話題になりません。

むしろ、家賃保証(サブリース)が満額出て、空室が生まれてもずっと保証があるならみんなやってます。

家賃保証制度も、いきなり打ち切られたりした事例もあるので、頼りきるのも危険です。

低収入だけど不動産投資をやろうと思い行動した

不動産投資はリスクはありますが、成功している人がいるのは事実です。

私の周りでも、不動産を所有して家賃収入を得ている人もいます。(たまに空室が出て苦労していますが…)

やはり、いくら不動産投資で調べてもインターネットで書いてあることや、生の声を聞くだけでは、その投資の世界が見えてこないので、

低年収からの低収入、そして、低預金の低々尽くしの私が、過去に不動産投資をやる気でワンルームマンション投資の不動産会社にアポを取り、どんな感じになったのかをお話します。

全くよくなかった不動産業者の事例【ワンルームマンション編】

不動産業者もたくさんあります。ピンキリです。

ここでは、私が良くないと思った不動産業者について書きます。

ワンルームマンションを扱っている不動産業者と自宅の最寄り駅の喫茶店で面会しました。

新人と教育係の男性2名と面談です。私は都内の物件を希望していたのですが、勧められたのは東京郊外のマンション物件でした。

 

デメ男
デメ男

(都内は都内だけど…、希望は都心だよ…。)

 

と内心思いましたが、とりあえず聞いてみることにしました。

軽く世間話から入り、本題へ。

その物件周辺の家賃相場や、他の人も検討しているやら自慢をされ、挙げ句にはその物件の見積もりはマイナスからのスタートでした。

 

デメ男
デメ男

マイナスからのスタートって、不動産投資であり得なくないですか?

 

と質問したところ

 

やんちゃboy
やんちゃboy

将来の年金代わりになるので、別で年金を払っていると思ってください。

 

と意味の分からない返事をされました。

そして、ひと通り話が終わり、今度は都心(23区)の物件を次回持ってくるようにお願いしました。

次の面会で会ったときには、

 

やんちゃboy
やんちゃboy

都内の物件はありません、今あるのはこれだけです。

 

と言われ、また前回の物件をゴリ押し。人口の流入データを持って説明した後に、

 

やんちゃboy
やんちゃboy

奥さんにも説明させて下さい!

 

からの

 

やんちゃboy
やんちゃboy

こっちも遊びじゃないんでっ!!

 

からの

 

やんちゃboy
やんちゃboy

今、決めるなら借入する銀行に金利を安くするように言いますからっ!!

 

の連携営業トークっ!!

ガンダムに出てくる、ジェットストリームアタックのような畳みかけでしたね。まぁ、その連携営業トークが終わった後に、速攻でお断りしましたが、

下記に絶対に関わってはいけない、不動産投資業者の特徴を、わかりやすくまとめみます。

  • 客の要望物件ではなく、自社都合の物件のみ
  • 不動産投資の見積もりがマイナスから(家賃下落リスクがあるため、マイナススタートからだと、さらにマイナスになる可能性がある)
  • 資料データが古い(人口流入やハザードマップなど)
  • 家賃下落リスクについて何も説明なし、不動産リスクについては力技でごまかす

結構な感じの良くない不動産業者でした。

よく不動産投資の小ネタにしているので、ネタとしては良かったですね。

印象が良かった不動産業者の事例【ワンルームマンション編】

不動産業者でも、はやり評判や実際に会ってみて、良かった所もあります。

前回とは違うルートで、知り合いから不動産業者を紹介してもらい、後日色々話をしてみることにしました。

こちらも自宅の最寄り駅の喫茶店で面会しました。

その不動産業者は、私の希望に沿った物件を数件、用意してくれていました。

東京郊外の物件もありましたが、ハッキリ

 

この東京郊外の物件は空室リスクが高くオススメしません。

 

と、まともな?ことを言っていました。

見積もりもプラスからの見積もりで家賃が下落したときのシミュレーションもしてくれました。

一通り話を終えたところで、

 

デメ男
デメ男

不動産投資でマイナスから始まる物件はどう思いますか?

 

と聞いたところ

 

ありえないですね。どこの不動産業者ですか?

 

と返されました(笑)

まぁ、当然ですよね。毎月の不動産収入がないと不動産はやる意味がないですからね。

私が良いと思う不動産業者は

  • 客が希望する、またはそれ以上に良い物件を用意する
  • 見積もりはプラスで、将来の家賃下落リスクを想定してのプレゼン
  • 今まで管理している、全物件の空室状況を見せる
  • 資料データが最新(人口流入やハザードマップなど)
  • 不動産投資のリスクについて、どのようにリスクを軽減するか知識があり、提案が出来る

といった所でしょうか?

ここで、不動産投資にのりだそうと思ったのですが、出来ませんでした…。

 

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不動産投資が出来なかった理由

結果的に不動産投資が出来なかったのは、低収入であるのもありますが、頭金を用意できなかったのが大きな原因です。

ローンを組むことは何とかなったかもしれませんが、やはり収入が低い分、それなりに頭金を用意して、少しでもローンの負担を減らしたりしないと、銀行側も融資をしづらいのかもしれませんね。

担当者に

 

不動産を買うなら、頭金をせめて数百万円入れないと無理です。(収入が低い場合)

 

とハッキリ言われましたから。

ここで、私の現物不動産投資の夢は儚く散りました…。

不動産投資を検討するのであれば、不動産業者ではなく、それを紹介する紹介業者がいい?

私の場合は、ダイレクトに不動産投資業者にアクセスしました。

しかし、不動産業者の中でも、不動産投資業者を紹介をする紹介サービスもあります。

紹介サービスの方が色んな会社を知っているため、こちら側に選ぶ選択肢も増えますし、

不動産投資の状況に応じて業者を紹介してくれます。(ワンルームマンション投資かアパート投資かなど)

もし、不動産投資を検討しているのであれば、相談は無料なので利用するのも良いと思います。

不動産投資業者を紹介してくれるところ

不動産投資業者を専門に、紹介サービスをしているところは幾つかあります。

仮に不動産投資を考えているのであれば、不動産投資を少しでも有利にするためにも、特に初心者は利用してみるのもいいですね。

イエベスト

イエベストは年収500万円~の人、限定サービスです。

中立的なコンセルジュが100社以上の不動産業者から3社のみ厳選してくれます。

 

会社名
イエベスト
特徴
不動産情報サイト、不動産マッチングサービス
相談費用
完全無料(回数なし)
不動産投資プラン
相談後に最終的に厳選された3社
顧客満足度
約94%

 

勿論、コンセルジュは不動産業界経験者(5年以上)なので、プロ目線で見てくれますね。不動産業の経験5年以上というのも、相談する側としてはいいです。

経験の浅い不動産営業担当者には、投資する額が多い分、不安が残りますからね。

営業担当者に一定の基準を設けているのは、良いことだと思います。

満足度も約94%で、相談も完全無料(回数なし)です。

ワンルームマンション投資以外にも、アパートや戸建てなども幅広く相談できます。

イエベスト無料相談はこちらから

トウシェル

トウシェルも不動産紹介サービスです。
営業担当者もトウシェル独自に選定しているため、不動産投資に特化した人材を用意しています。

ストップコール制度もあり、営業の提案に満足いかなかったり、営業担当者と合わないときは、営業を変えられます。

会社名
トウシェル
特徴
不動産マッチングサービス
相談費用
完全無料(回数なし)
投資プラン
相談後にベストな提案を選定される
顧客満足度
約87.5%

 

トウシェルは面談後に物件や業者に対して、断りの連絡を入れるときも代行してやってくれます。

直接言うのも気が引けてしまうという人は、トウシェル経由で言ってもらうのもいいですね。

全国展開もしているため、どこにいても紹介サービスを利用できます。(一部対象外の地域もあります。)

トウシェル無料相談はこちらから

紹介業サービスの利点と注意点

不動産業者紹介サービスの利点は何と言っても、物件や不動産業者を自分で探さなくても、いろんな方向性から見つけてきてくれます。

普段、忙しいサラリーマンには最適なマッチングサービスだと思いますね。

一から不動産業者を探したり、物件を探したりするのは、莫大な時間と労力を使いますから。

不動産投資業者の紹介サービスを利用する上で注意したいのは、

投資対象物件が割高になる可能性があったり、変わりに色々とやってくれるので、不動産知識が中途半端な状態で不動産投資に動き出してしまう点です。

紹介サービスは顧客からお金を貰うシステムではなく、紹介した不動産業者からお金を貰うシステムです。

保険の相談所と同じサイクルですね。

なので、人によってはマージンが高い不動産業者を中心に紹介しているかもしれません。マージンが高いということは、それだけ物件にのっかる費用が上がると言うことです。

また、不動産投資は投資をしてから、出口戦略を考えて、不動産を維持するための知識も付けていかないと、自分では何も出来ない状態になる恐れがあります。

現物の不動産投資は買って終わりの世界ではないので、紹介サービスにべったりなのも、あまり良くないですね。

忙しい変わりに不動産業者を見つけてもらうという感じで、紹介サービスをうまく利用するのが良いと思います。

 

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今まで出会ったサラリーマンで不動産投資をしている人が関わっていた2つの業者

投資をしていると、出会いとは不思議なもので、不動産投資をやっている人とも、多く出会いました。

不動産投資をするときは、理想としては不動産投資業者を数社知っている所と面談をし、紹介して貰った方が良いとは思いますが、実際にやっている人からの紹介も良いですね。

不動産投資をしている人が、多数関わっていたのが、日本財託とシノケンハーモニーでした。

日本財託

実は私が良いと思った業者の1つです。セミナーにも行きました。

セミナーで、まだ社長が水を飲むパフォーマンスをしているのかわかりませんが、実際に日本財託から不動産を買った人も登場し、体験談も話してくれました。

創業から29年で、客付けも高い水準を保っています。入居率も日本財託が直接販売した物件は、自社基準にて厳選しているため、入居率が高くなる傾向があります。

 

会社
日本財託
創業
1990年
入居率
約99%前後
オーナー数
8070名
特徴
都内中古ワンルームマンションを中心に展開

 

オーナー数も管理戸数も順調に伸ばしています。販売、管理、全部の運営を日本財託は自社で一任しており、満室経営を目指す企業努力をしています。

空室リスクを下げるために、都内にある仲介業者(約5000社、スーモやat homeなど)に情報を発信して、独自のインセンティブ制度を作り、日本財託の物件をいち早く紹介してもらうよう努めています。

徹底的な攻めの戦略ですね。オーナーとしては助かります。

また、不動産購入後の確定申告のやり方も教えてくれるので、投資家に対してのサポート体制はバッチリです。

メディアにも500件以上取り上げられているので、不動産投資を検討している人には有名な業者かもしれません。

無料セミナーも定期的に開催しているので、興味があれば参加してみるのもいいですね。

因みに、しつこい勧誘は一切ありませんでした。

【日本財託無料セミナーはこちらから応募できます】

シノケンハーモニー

知り合った投資家の中には、ここの業者から不動産投資をしている人もいました。

運用開始後もシノケンハーモニーが、物件管理やアドバイスなどをし、全面的にバックアップします。また、シノケンハーモニーは入居者目線のデザイナーズマンションを企画開発し、人が住みたくなるような空間作りをしています。

 

会社
シノケンハーモニー(シノケングループの子会社)
創業
2007年(シノケングループは1990年)
入居率
約99%前後
オーナー数
グループとして約5000名以上、顧客のリピートと紹介率が50%あります
特徴
首都圏を中心に投資用マンションを展開

 

グループとしては、創業から長く運営されています。

しつこい勧誘と望まない営業行為は会社としてやらないように取り組んでいるので、安心ですね。

日本財託同様に、確定申告などの税制面でもオーナーをサポートします。

シノケンハーモニーは創業以来独自のノウハウで、販売から管理もしており、徹底的なコストの削減、他社よりも比較的安くローン金利を設定出来るように心掛けています。

メディアにも取り上げられていますし、シノケンハーモニーも不動産投資として有名な業者です。

セミナーも定期的に開催しています。セミナーはちょっと…。という人には資料請求だけでも可能です。

【シノケンハーモニー不動産投資無料セミナーはこちらから応募できます】

 

日本財託もシノケンハーモニーも向いていない人

日本財託とシノケンハーモニーは投資用マンション(特にワンルーム)に特化しています。

戸建てやアパート経営を中心に不動産投資をしていきたい人には、向いていません。

シノケンハーモニーのグループ会社では、そちらもやっているようです。

こちらも紹介サービス同様に、色々と手取り足取りやっているので、助かりますが、いざという時に自分が困らないように、自身でもある程度は不動産知識は付けた方がいいです。

 

個人的に不動産投資に対する考え

不動産投資をやる上で、賃料を得るための勉強、物件の勉強など、家賃収入を得るにはそれなりの自助努力と優秀な管理会社が必要だと思います。

特にサラリーマンは管理会社と二人三脚で取り組まないと、一週間の殆どをフルで働いているので、物件の管理なんて不可能に近いです。

不動産投資の良い点は、家賃収入が入り、保有する不動産の物件価値が上がれば、売るときに利益が出せます。

ローンを組んでいる場合、保険をかけていれば契約者が亡くなった時には、ローンの支払いも免除され、良い物件ならば毎月の賃料が入り、そういった意味では遺族に残す生命保険代わりにもなります。

ただし、リスクもあるのでそれを踏まえた上で不動産投資を、やるべきだと思います。

東京と大阪と全国の地域ではありませんが、ファイナンシャルアカデミーでは体験型で不動産投資セミナーも開催しています。不動産投資をやる前に知識を深めるためにも参加してもいいですね。

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不動産全般に言えることは管理会社の客付けが弱いとやっぱり厳しい!?

不動産投資を検討しているのであれば、不動産をやっている人に話を聞くと色々と教えてくれます。

実際、私の会社にもいたので、さりげなく不動産投資について質問したりしています。

物件は東京都内、駅近(徒歩約1分)で近くにスーパーや小学校もあり、病院もあります。見た限りかなり有能な物件です。

客付けをする上では、何も苦労はしないように思えます。

その人は親から引き継いだ物件ですが、私が

 

デメ男
デメ男

不動産持ってると家賃収入が入っていいですよね?

 

と聞いたら

 

そんなことないよ。今はなかなか人が入ってこない。家賃もドンドン下げてるし、維持費も大変だよ。

 

と言っていました。

因みに管理は誰でも知っている某大手企業です。人が入らない時は、半年かかることもあるらしいです。

これからの日本は少子化ですから、なおのこと管理会社の力は必要不可欠だと思います。

まとめ

普通の会社員で年収300万円、400万円でも、それ以下の低年収でも頭金を多く用意することで、不動産投資をやろうと思えば不動産投資は出来ます。(ローンの関係で不動産業者から言わせれば、年収500万円以上が理想かもしれませんが…)

不動産投資は入居者が入らないときは、自腹で家賃を出費することになるので、投資する頭金以外にも、ある程度の預金も準備しておいた方がいいですね。

不動産投資の成功の鍵は、管理会社だと思います。(自分で売買、管理をすべてやるなら必要なし)

物件力×管理業者のサポート力×立地という風に、

初心者でサラリーマンでも、それらが上手く噛み合えば、不動産投資は負動産投資には、なりにくいかもしれません。

投資
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